[haut]
La capacité
d'endettement
Aujourd'hui, l'emprunt
bancaire est le meilleur moyen de devenir propriétaire.
En effet, il est
préférable de régler des mensualités plutôt que de payer des
loyers à fonds perdus.
Ceci dit, il faut veiller
à ne pas s'asphyxier.
Même s'il n'existe pas de
règlementation en la matière, les banques estiment qu'il est
déraisonnable de s'endetter à plus de 33%.
Ce taux d'endettement peut
être légèrement revu à la hausse en fonction des revenus de
l'emprunteur.
Pour évaluer votre
capacité d'endettement, multipliez votre revenu net par 33%
et vous obtiendrez le montant que vous pourrez allouer au
remboursement de vos mensualités.
[haut]
Les
différents types de prêt
[haut]
Les prêts
bancaires
·
Prêt à taux
fixe classique
Comme son nom
l'indique, vous connaissez dès le début les paramètres de
votre prêt. Les mensualités seront les même du début à la
fin.
Avantages : |
les paramètres établis resteront fixes donc pas de
surprise possible. |
Inconvénients : |
On ne peut bénéficier des baisses des taux
d'intérêts à moins de renégocier son crédit. |
·
Prêt à taux
fixe modulable
La vie étant une
aventure, vous pouvez grce à la modularité augmenter ou
diminuer vos mensualités en fonction de vos besoins et de
vos revenus. (Entre +/- 10% par an et +/- 30% par an en
fonction des établissements bancaires.)
Avantages : |
Le prêt évolue en fonction de votre situation
professionnelle. |
Inconvénients : |
Cette solution est parfois majorée de 0,10% par
rapport à un taux fixe classique. |
·
Prêt à taux
révisable classique
Ce sont les taux
les plus attractifs du marché mais aussi les plus risqués
car ils fluctuent en fonction de la conjoncture.
Avantages : |
Vous bénéficiez des baisses lorsque les taux chutent
sur les marchés financiers. |
Inconvénients : |
Vous subissez de plein fouet les hausses de taux :
Soit le montant des
mensualités augmente,
Soit la durée s'allonge, et
parfois même les deux. |
·
Prêt à taux
révisable capé
Il s'agit d'un
plafond prédéterminé (+/- 1 ; +/-2 ; +/- 3)
Si votre cap est
de +/- 1, en cas de forte hausse, votre taux ne se
valorisera que d'un point.
Avantages : |
Maîtrise des fluctuations |
Inconvénients : |
Cette solution est majorée par rapport au taux
révisable pur |
[haut]
Les prêts aidés
ou règlementés
·
Le nouveau prêt
à taux zéro (PTZ)
Mijoté en 1995 et
réformé en 2005, son avantage est sont taux.
Il convient aussi
bien au neuf qu'à l'ancien. Celui-ci doit toutefois
respecter les normes minimales de surface et d'habitabilité.
Concernant les logements de plus de 20 ans, ces normes
devront être confirmées par un expert.
Conditions :
Il faut accéder à
la propriété pour la première fois, ou ne pas avoir été
propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 2
ans.
Il y a également
les conditions de ressources :
Composition du ménage |
Ile de France (Zone A) |
Province (Zones B et C) |
|
|
1 personne |
25 000 € |
18 950 € |
|
2 personnes |
35 000 € |
25 270 € |
|
3 personnes |
40 000 € |
29 230 € |
|
4 personnes |
45 500 € |
32 390 € |
|
5 personnes |
51 900 € |
35 450 € |
|
A savoir :
Il n'y a pas de distinctions entre couples mariés et
ceux vivant en union libre ou pacsés. Les personnes
prises compte sont celle vivant sous votre toit.
Si votre demande de prêt a lieu avant le 31 mars, ce
sont les revenus N-2 qui sont prises en compte.
Si votre demande de prêt a lieu à partir du 1er
avril, ce sont les revenus N-1 qui sont pris en
compte.
Le montant du PTZ ne peut représenter plus de 20% du
total de l'acquisition.
|
Montants maximums
dans l'ancien :
Composition du ménage |
Ile de France (Zone A) |
Province Zone B |
Province Zone C |
|
|
1 personne |
14 400 € |
8 800 € |
8 250 € |
|
2 personnes |
10 250 € |
13 200 € |
12 375 € |
|
3 personnes |
22 500 € |
15 200 € |
14 250 € |
|
4 personnes |
24 750 € |
17 200 € |
16 125 € |
|
5 personnes |
27 000 € |
19 200 € |
18 000 € |
|
6 personnes et + |
29 250 € |
21 200 € |
19 875 € |
|
Montants maximums
dans le neuf :
Composition du ménage |
Ile de France (Zone A) |
Province (Zones B et C) |
|
|
1 personne |
16 000 € |
11 000 € |
|
2 personnes |
22 500 € |
16 500 € |
|
3 personnes |
25 000 € |
19 000 € |
|
4 personnes |
27 500 € |
21 500 € |
|
5 personnes |
30 000 € |
24 000 € |
|
6 personnes et + |
32 500 € |
26 500 € |
|
Zone A : Ile de
France
Zone B :
Agglomérations de plus de 50 000 habitants
Zone C : Les
autres régions
·
Le prêt 1%
logement
Appelé également
1% Patronal, son taux est en réalité de 1,5%.
Peuvent en
bénéficier tous les salariés des entreprises privées de plus
de 10 employés ; sont exclus de ce dispositif les dirigeants
et exploitants individuels, ainsi que leurs conjoints.
Rien n'oblige
toutefois votre employeur à vous l'accorder, car les
enveloppes sont définies sur des périodes données.
Il est cumulable
avec le prêt à taux zéro.
Le bien acheté
doit impérativement être la résidence principale.
Le bien doit
également être la première acquisition immobilière du
propriétaire.
Le montant moyen
est de 9 000 €.
Pour en savoir
plus, contactez votre employeur, le service des ressources
humaines ou le comité d'entreprise.
·
Le Prêt
Conventionné PC
Règlementé par
l'état, ce dispositif est plus complexe, plus lourd à mettre
en place et les démarches administratives plus longues. De
plus, en cette période de taux bas, ce crédit a peu
d'intérêts car son taux est identique voir supérieur aux
taux classiques.
En revanche, il
offre la possibilité de bénéficier de l'aide personnalisée
au logement APL si des difficultés financières apparaissent
en cours de prêt.
Vous avez la
possibilité de le cumuler avec d'autres prêts.
Accordé sans
conditions de ressources, le bien acquis doit l'être à titre
de résidence principale, remboursable sur une durée allant
de cinq à vingt cinq ans.
A savoir :
Le bien acquis ne pourra être mis en location.
Il ne pourra faire l'objet d'une location
saisonnière.
Il convient aussi bien au neuf qu'à l'ancien.
Frais hypothécaires moins élevés.
|
·
Le Prêt à
l'Accession Sociale PAS
Proche du PC, le
PAS exige des conditions de ressources dont voici les
plafonds :
Composition du ménage |
Ile de France (Zone A) |
Province |
|
|
1 personne |
15 204 € |
12 146 € |
|
2 personnes |
22 316 € |
17 764 € |
|
3 personnes |
26 800 € |
21 364 € |
|
4 personnes |
31 294 € |
24 959 € |
|
5 personnes |
35 801 € |
28 570 € |
|
Par Personne supplémentaire |
4 498 € |
3 598 € |
|
Si votre demande
de prêt a lieu avant le 31 mars, ce sont les revenus N-2 qui
sont prises en compte.
Si votre demande
de prêt a lieu à partir du 1er avril, ce sont les revenus
N-1 qui sont pris en compte.
Comme le PC, le
PAS ouvre droit aux APL.
Il est accordé
pour l'acquisition de la résidence principale, neuf ou
ancien, avec ou sans travaux. Celui-ci doit toutefois
respecter les normes minimales de surface et d'habitabilité.
Concernant les logements de plus de 20 ans, ces normes
devront être confirmées par un expert.
Il peut en outre
financer 100% de l'achat.
·
Le PEL
Le PEL est un
excellent dispositif permettant d'épargner.
A l'issue d'une
phase d'épargne de 4 ans minimum, vous pouvez financer
l'acquisition de votre logement.
En revanche, en
cette période de taux bas, les taux pratiqués pas les PEL
sont rédhibitoires.
Date d'ouverture du PEL |
Taux du PEL ( hors ass.) |
|
|
entre le 16 mai 1986 et le 7 février 1994 |
6.32% |
|
entre le 8 février 1994 et le 22 janvier 1997 |
5.54% |
|
entre le 23 janvier 1997 et le 9 juin 1998 |
4.80% |
|
entre le 10 juin 1998 et le 25 juillet 1999 |
4.60% |
|
entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 |
4.31% |
|
entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003 |
4.97% |
|
En somme, ce
dispositif est un excellent moyen de se constituer un
capital dans l'optique d'une acquisition immobilière, ou
bien de le souscrire pour un prêt complémentaire.
[haut]
L'assurance décès invalidité
Bien que la
législation soit muette à ce sujet, les banques font de la
souscription de cette assurance une condition sine qua non à
l'obtention du prêt. En clair, si vous décédiez, votre prêt
sera remboursé par votre assurance.
Les contrats
groupes, souvent d'un tarif unique, ne font pas de
différence d'ge.
Par conséquent, si
vous avez moins de 40 ans et en bonne santé, choisissez la
délégation d'assurance qui vous fera économiser la bagatelle
de 2 000 euros sur un prêt de 100 000 € /15 ans.
A savoir :
Si vous empruntez à plusieurs, assurez les
co-emprunteurs à la hauteur de leur contribution.
Si vous êtes un couple, assurez chaque personne à
100% de manière à ce que la dette soit remboursée en
cas de décès de l'un ou de l'autre.
|
L'assurance perte d'emploi
Cette assurance,
également appelée assurance chômage, prend en charge sous
certaines conditions, le remboursement de tout ou partie des
mensualités de remboursements d'un crédit immobilier sur une
période fixée au contrat.
[haut]
Garantie
Dans le domaine
des prêts, la garantie est une sorte de sécurité demandée à
l'emprunteur par le prêteur, afin de recouvrir sa créance en
cas de défaillance de l'emprunteur. La garantie peut être
personnelle (caution simple ou solidaire) ou réelle
(hypothèque, nantissement).
Hypothèque
L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette
contractée sur un bien immobilier. Elle permet au prêteur de
faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son
débiteur au cas où celui-ci serait dans l'impossibilité de
rembourser les sommes dûes.
Caution
Engagement pris par un tiers pour garantir le paiement d'un
crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur, ou
le paiement des loyers en lieu et place du locataire en
titre.
On distingue : Caution hypothécaire (ou caution réelle)
: Une tierce personne consent une hypothèque sur un de ses
biens pour garantir l'emprunt.
Cautionnement par un organisme : Un organisme
financier s'engage à se porter garant du prêt en cas de
défaillance de l'emprunteur. En général le cautionnement se
substitue à la garantie hypothécaire, et nécessite le
paiement d'une somme qui sera partiellement restituée à
l'emprunteur en fin de prêt. Pourtant, ceci ne dégage
nullement l'emprunteur de ses obligations.
Cautionnement par une personne : Une personne
physique s'engage à assurer le remboursement du prêt en cas
de défaillance de la part de l'emprunteur. Au moment de la
signature du contrat, la situation financière de la personne
se portant caution sera également étudiée. Ce type de
garantie n'évite pas l'inscription d'hypothèque. La caution
peut se limiter à un montant plafonné au delà duquel la
garantie cesse.
|